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Archivo de la etiqueta: edificación

¿Quién no ha jugado alguna vez al pilla-pilla o al escondite y ha gritado “Casa” en el lugar que era seguro para todos, un lugar donde estar protegido? Uno tiene, la mayoría de las veces, infinitas ganas de irse de vacaciones, de desconectar, de irse a sitios distintos para cambiar de aires. Y tras las vacaciones… ummm, qué bien sienta volver a casa. A redescubrir tus espacios, volver a habitarlos, cambiar tus cosas de sitio para volver a renombrarlas, a reinventarlas y revivirlas. La casa, nuestro hogar, nuestro refugio, puede ser uno de nuestros anclajes más fuertes.

Por eso para nosotros es tan importante la comunicación con el cliente: para poder ejecutar sus sueños y que los pueda disfrutar. Todos tenemos una idea de cómo queremos que sea nuestro hogar, de cómo queremos vivirlo, transitarlo y habitarlo. Es nuestra labor materializar estas ideas desde nuestra perspectiva técnica, aconsejando desde una mirada abierta y desde nuestra preparación: no es sólo formalizar ideas, es transformarlas, pensarlas, darles forma y llevarlas a la realidad. Un arquitecto no es sólo aquella persona que dibuja lo que tú ya has pensado, no es sólo el que firma unos planos que tú le das, no es el que calcula la estructura y deja todo lo demás al resto de disciplinas. Para nosotros, es aquel profesional que sabe escuchar, que piensa sobre lo hablado, que piensa tu casa (y la repiensa) en planta, sección y alzado, que tiene en cuenta estructura e instalaciones para que el conjunto sea un todo que vaya a la par y no cada parte por su cuenta haciendo del proyecto una suma de piezas que luego han de entrelazarse a base de chapuzas y calzadores. Es aquel profesional que puede llegar hasta el más ínfimo detalle pensando en volumen, midiendo los espacios y proyectando vida en ellos. Somos más que una firma o un mero trámite. Por eso, cuando alguien viene preguntando por un anteproyecto, pidiendo unos planos, y pretende que estos no sean cobrados, es una falta de respeto hacia la profesión. Y sí, hay compañeros que lo hacen. ¿No es esto regalar nuestro trabajo, rebajarlo hasta lo más mínimo? Con este tipo de prácticas lo que se traduce es: “hago planos como churros, no me cuesta trabajo hacerlos y al día siguiente los tienes en tu buzón”. Tampoco somos una fábrica de ideas gratuita. “Llamo para pedir ideas”. Genial. ¿Acaso las ideas salen solas y a borbotones de mi cabeza? No. Son ideas trabajadas, dibujadas sobre papel vegetal, redibujadas con lápiz y goma y pasadas al ordenador una vez le has dado mil vueltas.

Ahora que estamos en el proceso final de una reforma integral de un apartamento y de una vivienda unifamiliar, nos ha parecido tan importante escribir este post. La comunicación con los clientes ha sido imprescindible desde el primer día: es su dinero, son sus deseos y su futuro. Las visitas a obra han sido constantes, tanto con los clientes como sin ellos. La colaboración con los distintos profesionales que trabajan en la obra ha sido fundamental a la hora de una buena ejecución y materialización. El sentir al cliente contento e ilusionado, nos da alas y nos da fuerzas para decir NO a anteproyectos gratuitos, a ideas que vuelan, van y vienen sin ser cobradas y a intentar darle fuerza a nuestra profesión manteniendo nuestros principios.

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Esta semana os contamos con detalle el anteproyecto de rehabilitación y ampliación de la Casa Cruz, realizado por @estudioatope en Jaén.

‪ANTECEDENTES
Los promotores inicialmente querían saber el coste de ejecución de una vivienda de nueva planta en el solar propuesto, en el que existía una vivienda unifamiliar. Cuando fuimos a inspeccionar el inmueble vimos que estaba en bastante buen estado y que la estructura del mismo era de muros de mampostería de piedra de unos 50 centímetros de espesor. Por este motivo le propusimos estudiar la posibilidad de ampliación y rehabilitación de la vivienda existente para minorar costes de ejecución al reutilizar la estructura de la misma.

01_entorno

A la vivienda existente se accedía a través de un patio lateral y disponía de dos cuerpos diferenciados: uno principal con plantas sobre rasante donde se ubicaban el estar, dormitorios y baños, y otro secundario (de construcción posterior y más deteriorado) donde se ubicaba una cocina en planta baja y una terraza en planta primera. El problema principal de la vivienda existente era que no cubría las necesidades de nuestros clientes por sus pequeñas dimensiones y por la falta de privacidad ya que quedaba expuesta toda la vivienda al exterior.

‪EL PROYECTO
Tras consultar la normativa urbanística y teniendo en cuenta todas las necesidades de nuestros clientes, les propusimos un proyecto sencillo pero que aumentaba la superficie útil de la vivienda y la intimidad de la misma. Se demolía únicamente el cuerpo añadido el fondo del patio donde se ubicaba la cocina para ubicar el patio al interior, donde vuelcan todas las estancias de la vivienda, ampliando la misma con una crujía de dos plantas rematada con una terraza practicable de nueva construcción hacia la calle.

02_perspectiva exterior

03_render exterior

‪EXTERIOR-INTERIOR
Los huecos de la fachada principal se unifican albergando un único hueco en planta baja que contiene la puerta de acceso a la vivienda y los contadores de luz, agua, gas y el buzón de correo; quedando en planta primera otro hueco de dimensiones similares pero que sobresale de la fachada generando un balcón que da luz al núcleo de comunicación vertical. En la fachada lateral sin embargo se integran los huecos de planta baja (cocina e instalaciones) y planta primera (dormitorio y baño) en un cajeado de 30 centímetros de altura. Estos huecos están ubicados a 2,10m de altura respecto del suelo de las estancias, favoreciendo la ventilación cruzada pero manteniendo privacidad respecto de la calle. Se favorece la ventilación cruzada entre estos huecos y los huecos de mayores dimensiones que se vuelcan hacia el patio interior de la vivienda.

04_patio interior

‪APROVECHAMIENTO
En la planta baja se encuentra el vestíbulo de acceso que distribuye hacia el salón o hacia la cocina-comedor, volcando ambas estancias hacia el patio con grandes puertas correderas que permiten abrir la vivienda en primavera o verano, generando una gran relación exterior-interior. El patio de 21 metros cuadrados es el elemento en torno al cual se organiza toda la vivienda.

planta baja

05_cocina hacia patio

En planta primera se ubican tres dormitorios y dos baños, uno de ellos dentro del dormitorio principal. Las escaleras vistas iluminan todos los vestíbulos desde la terraza del bajo cubierta ubicada en la planta superior.

 

planta primera

En definitiva, una vivienda de dimensiones reducidas aunque no insuficientes para una unidad familiar de hasta 5 miembros con muros de piedra reutilizados con gran inercia térmica y un patio en torno al cual se organizan todas las estancias de la misma, permitiendo un soleamiento y ventilación adecuados para sus usuarios. La rehabilitación supone un ahorro de aproximadamente el 22% de la inversión que hubiera supuesto la ejecución de un proyecto de nueva planta.

Esperamos que os haya gustado este proyecto que, aunque de pequeñas dimensiones, hicimos con mucha ilusión y dedicación.

 

IEE

Esta semana vamos a hablaros del último trabajo realizado. Recientemente contactaron con nosotros para hacer un informe de evaluación para conocer el estado actual de un edificio residencial. Como es habitual, al cliente le urgía dicho informe, por lo que estuvimos viviendo prácticamente durante una semana en el edificio. A continuación os mostramos los pasos que seguimos para la elaboración del encargo solicitado:

1>> Visita inicial: Nunca damos un presupuesto sin ir personalmente al lugar objeto de estudio. Realizamos una visita inicial para poder valorar el alcance del informe y los honorarios para la realización del mismo.

2>> Investigación: Siempre es bueno contar con todos los datos posibles a la hora de realizar un informe técnico y para ello utilizamos varias vías. La primera fue solicitar al Archivo Histórico Municipal el Proyecto Original del edificio. También comprobamos los datos existentes del inmueble en la Sede Electrónica del Catastro. Una vez conocida la edad de la edificación pudimos acotar la búsqueda de información relevante para este trabajo.

3>> Toma de datos: A falta de planimetría, realizamos unos croquis del edificio. Accedimos a todas las viviendas, zonas comunes, locales y cubierta, fotografiando las lesiones existentes más representativas. Tomamos datos de la geometría de la estructura, localización de las lesiones, etc. para poder analizar y evaluar su estado.

IEE_croquis

4>> Realización del informe técnico: Una vez terminada la investigación del edificio y la toma de datos analizamos las lesiones desde una visión global para poder evaluar el estado del inmueble y poder llegar así a algunas conclusiones.

5>> Entrega del Informe: Realizamos la entrega de la documentación al cliente en el propio edificio objeto de estudio para poder explicarle con detalle las lesiones detectadas y las conclusiones del informe. También se notificó al cliente la necesidad de ensayar los forjados para garantizar su estabilidad estructural.

Esperamos que los ensayos de los forjados sean favorables y se pueda rehabilitar el edificio.

Hoy vamos a hacer un homenaje a un buen constructor. Pues sí, la semana pasada nos llamó un constructor (José) porque estaba haciendo una reforma en el portal de acceso de un edificio residencial y tenía ciertas dudas. Cuál fue nuestra sorpresa que ¡nos llamó para que le asesoráramos como arquitectos!. Os dejamos un resumen de cómo abordamos el asesoramiento:

ANTECEDENTES: La reforma que querían realizar en el portal de acceso al edificio consistía en bajar el nivel de acceso, tanto al ascensor como a las escaleras, que se encontraba elevado sobre la cota de rasante y construir una rampa. El portal presentaba un tramo de escaleras ascendentes hasta la meseta del ascensor, desde la cual se descendía por otro tramo de escaleras hasta el nivel del patio. La duda surgió cuando José empezó a demoler la meseta y encontró bajo la solería un relleno de mampostería de piedra. Con buen criterio, a nuestro entender, quiso la opinión de un experto para evitar posibles problemas a su cliente.

img 01

PASOS QUE SEGUIMOS: Lo primero que hicimos fue hacer una consulta en el catastro virtual para saber la antigüedad de la edificación (1966). Posteriormente, hicimos una inspección visual para corroborar lo que nos había comentado el constructor por teléfono. Al tener únicamente acceso al portal de la comunidad, no podíamos detectar si se trataba de un elemento estructural o no, por lo que pedimos una autorización al administrador y fuimos a consultar el proyecto original en el archivo del Ayuntamiento. De esta forma, pudimos descartar que fuera algún elemento estructural sin demolición alguna y le dijimos a José que siguiera con la reforma y que nos avisara si encontraba algo extraño. Aprovechando nuestra visita a la obra le informamos de cómo debía hacer la rampa para que cumpliera con la normativa vigente y evitar problemas futuros a la comunidad.

CONCLUSIÓN: A día de hoy la obra ya está terminada y los vecinos disfrutan de una mayor accesibilidad a sus viviendas.

Aún en tiempos de crisis donde la mayoría valora más lo económico al trabajo bien hecho, hay hueco para la gente que es profesional. Lo que sí nos gustaría recalcar es que no necesariamente el trabajo bien hecho es más caro, la mayoría de las veces un buen asesoramiento implica un ahorro al cliente, en el momento o en el futuro.

¡Gracias José! Con profesionales como tú aún se siguen haciendo las cosas con sentido común.

Aquí tenéis el contacto de las empresas que realizaron la reforma: 

   * Multiservicios Jocar_José Carlos Guirado Cárdenas_T. 607418783

   * Solber Ascensores_Carlos Solas_T. 609646828 / 953330202

Cabecera-ITESi tu edificio tiene que pasar la ITE este año, ¡aquí tienes un resumen de todo lo que debes saber!

QUÉ-ES-LA-ITE

Es una inspección dirigida a determinar el estado de conservación de los inmuebles fijando como prioridad asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad, las condiciones de habitabilidad y la consolidación estructural de los mismos.

LEGISLACIÓN-QUE-LAS-REGULA

A nivel estatal el R.D. Ley 8/2011 de 1 de julio que regula el impulso de la rehabilitación y de la simplificación administrativa. Concretamente su artículo 21 regula la obligatoriedad de la Inspección Técnica de Edificios. Esta normativa entró en vigor el 7 de julio de 2012. >> consultar R.D. Ley 8/2011 en PDF

A nivel autonómico la Ley 7/2002 del 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía. >>consultar Ley 7/2002 en PDF

Y a nivel municipal las distintas Ordenanzas Municipales, que determinan las condiciones para las inspecciones. Concretamente en Jaén las regula la Ordenanza Municipal publicada en el BOP106 del 1 de junio de 2012 que entró en vigor el día 21 del mismo mes. >> consultar Ordenanza Municipal en PDF

EDIFICIOS-Y-PLAZOS

Los edificios catalogados construidos antes del 21 de junio de 1962 tendrán de plazo de presentación hasta el 20 de junio de 2013.

Los edificios no catalogados construidos antes del 21 de junio de 1962 tendrán de plazo de presentación hasta el 20 de junio de 2014.

El resto de edificaciones deberán pasar la inspección dentro del año siguiente a aquel en el que cumplan 50 años desde su construcción.

RÉGIMEN-SANCIONADOR

El incumplimiento por parte del propietario legal de un inmueble de la presentación en tiempo y forma de los informes ITE tendrá la consideración de infracción grave a los efectos de la Ordenanza Municipal, lo cual será sancionado con la imposición de una multa de 1.499 euros, salvo que éste proceda a la subsanación del incumplimiento durante el plazo específico dictado a tal efecto, en cuyo caso la infracción tendrá la consideración de leve, y será sancionada con multa de 749 euros.

SIGUES-CON-DUDASSi sigues teniendo dudas al respecto o quieres saber cuánto costaría pasar la inspección a tu edificio, ¡estaremos encantados de asesorarte y darte presupuesto sin compromiso!

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