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Esta semana vamos a hablaros del último trabajo realizado. Recientemente contactaron con nosotros para hacer un informe de evaluación para conocer el estado actual de un edificio residencial. Como es habitual, al cliente le urgía dicho informe, por lo que estuvimos viviendo prácticamente durante una semana en el edificio. A continuación os mostramos los pasos que seguimos para la elaboración del encargo solicitado:

1>> Visita inicial: Nunca damos un presupuesto sin ir personalmente al lugar objeto de estudio. Realizamos una visita inicial para poder valorar el alcance del informe y los honorarios para la realización del mismo.

2>> Investigación: Siempre es bueno contar con todos los datos posibles a la hora de realizar un informe técnico y para ello utilizamos varias vías. La primera fue solicitar al Archivo Histórico Municipal el Proyecto Original del edificio. También comprobamos los datos existentes del inmueble en la Sede Electrónica del Catastro. Una vez conocida la edad de la edificación pudimos acotar la búsqueda de información relevante para este trabajo.

3>> Toma de datos: A falta de planimetría, realizamos unos croquis del edificio. Accedimos a todas las viviendas, zonas comunes, locales y cubierta, fotografiando las lesiones existentes más representativas. Tomamos datos de la geometría de la estructura, localización de las lesiones, etc. para poder analizar y evaluar su estado.

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4>> Realización del informe técnico: Una vez terminada la investigación del edificio y la toma de datos analizamos las lesiones desde una visión global para poder evaluar el estado del inmueble y poder llegar así a algunas conclusiones.

5>> Entrega del Informe: Realizamos la entrega de la documentación al cliente en el propio edificio objeto de estudio para poder explicarle con detalle las lesiones detectadas y las conclusiones del informe. También se notificó al cliente la necesidad de ensayar los forjados para garantizar su estabilidad estructural.

Esperamos que los ensayos de los forjados sean favorables y se pueda rehabilitar el edificio.

Esta semana ha sido bastante productiva: registradas 2 certificaciones energéticas y entregados 2 presupuestos que esperemos lleguen a materializarse (demolición de vivienda y medición para una comunidad que anda de líos con las cuotas de participación).

LicenciaAperturaY entre tanto, andamos con nuevos proyectos colectivos y participativos, tanto en lo digital como en lo físico. Unos que ya han salido a la luz y otros que ya os iremos contando.

 

Hoy vamos a hacer un homenaje a un buen constructor. Pues sí, la semana pasada nos llamó un constructor (José) porque estaba haciendo una reforma en el portal de acceso de un edificio residencial y tenía ciertas dudas. Cuál fue nuestra sorpresa que ¡nos llamó para que le asesoráramos como arquitectos!. Os dejamos un resumen de cómo abordamos el asesoramiento:

ANTECEDENTES: La reforma que querían realizar en el portal de acceso al edificio consistía en bajar el nivel de acceso, tanto al ascensor como a las escaleras, que se encontraba elevado sobre la cota de rasante y construir una rampa. El portal presentaba un tramo de escaleras ascendentes hasta la meseta del ascensor, desde la cual se descendía por otro tramo de escaleras hasta el nivel del patio. La duda surgió cuando José empezó a demoler la meseta y encontró bajo la solería un relleno de mampostería de piedra. Con buen criterio, a nuestro entender, quiso la opinión de un experto para evitar posibles problemas a su cliente.

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PASOS QUE SEGUIMOS: Lo primero que hicimos fue hacer una consulta en el catastro virtual para saber la antigüedad de la edificación (1966). Posteriormente, hicimos una inspección visual para corroborar lo que nos había comentado el constructor por teléfono. Al tener únicamente acceso al portal de la comunidad, no podíamos detectar si se trataba de un elemento estructural o no, por lo que pedimos una autorización al administrador y fuimos a consultar el proyecto original en el archivo del Ayuntamiento. De esta forma, pudimos descartar que fuera algún elemento estructural sin demolición alguna y le dijimos a José que siguiera con la reforma y que nos avisara si encontraba algo extraño. Aprovechando nuestra visita a la obra le informamos de cómo debía hacer la rampa para que cumpliera con la normativa vigente y evitar problemas futuros a la comunidad.

CONCLUSIÓN: A día de hoy la obra ya está terminada y los vecinos disfrutan de una mayor accesibilidad a sus viviendas.

Aún en tiempos de crisis donde la mayoría valora más lo económico al trabajo bien hecho, hay hueco para la gente que es profesional. Lo que sí nos gustaría recalcar es que no necesariamente el trabajo bien hecho es más caro, la mayoría de las veces un buen asesoramiento implica un ahorro al cliente, en el momento o en el futuro.

¡Gracias José! Con profesionales como tú aún se siguen haciendo las cosas con sentido común.

Aquí tenéis el contacto de las empresas que realizaron la reforma: 

   * Multiservicios Jocar_José Carlos Guirado Cárdenas_T. 607418783

   * Solber Ascensores_Carlos Solas_T. 609646828 / 953330202

Cabecera-ITESi tu edificio tiene que pasar la ITE este año, ¡aquí tienes un resumen de todo lo que debes saber!

QUÉ-ES-LA-ITE

Es una inspección dirigida a determinar el estado de conservación de los inmuebles fijando como prioridad asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad, las condiciones de habitabilidad y la consolidación estructural de los mismos.

LEGISLACIÓN-QUE-LAS-REGULA

A nivel estatal el R.D. Ley 8/2011 de 1 de julio que regula el impulso de la rehabilitación y de la simplificación administrativa. Concretamente su artículo 21 regula la obligatoriedad de la Inspección Técnica de Edificios. Esta normativa entró en vigor el 7 de julio de 2012. >> consultar R.D. Ley 8/2011 en PDF

A nivel autonómico la Ley 7/2002 del 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía. >>consultar Ley 7/2002 en PDF

Y a nivel municipal las distintas Ordenanzas Municipales, que determinan las condiciones para las inspecciones. Concretamente en Jaén las regula la Ordenanza Municipal publicada en el BOP106 del 1 de junio de 2012 que entró en vigor el día 21 del mismo mes. >> consultar Ordenanza Municipal en PDF

EDIFICIOS-Y-PLAZOS

Los edificios catalogados construidos antes del 21 de junio de 1962 tendrán de plazo de presentación hasta el 20 de junio de 2013.

Los edificios no catalogados construidos antes del 21 de junio de 1962 tendrán de plazo de presentación hasta el 20 de junio de 2014.

El resto de edificaciones deberán pasar la inspección dentro del año siguiente a aquel en el que cumplan 50 años desde su construcción.

RÉGIMEN-SANCIONADOR

El incumplimiento por parte del propietario legal de un inmueble de la presentación en tiempo y forma de los informes ITE tendrá la consideración de infracción grave a los efectos de la Ordenanza Municipal, lo cual será sancionado con la imposición de una multa de 1.499 euros, salvo que éste proceda a la subsanación del incumplimiento durante el plazo específico dictado a tal efecto, en cuyo caso la infracción tendrá la consideración de leve, y será sancionada con multa de 749 euros.

SIGUES-CON-DUDASSi sigues teniendo dudas al respecto o quieres saber cuánto costaría pasar la inspección a tu edificio, ¡estaremos encantados de asesorarte y darte presupuesto sin compromiso!

CONSÚLTANOS

 

En el camino para realizar la toma de datos necesaria para realizar una Certificación Energética nos hemos encontrado con este rinconcito en plena ciudad de Jaén… ¡así da gusto ir a trabajar! Enhorabuena a la iniciativa, pues dedicar unos minutos al día para ofrecer algo de positivismo a los ciudadanos, ¡nos parece genial! Son pocas las veces que pasamos por esta calle, pero siempre que lo hacemos nos roba una sonrisa al encontramos en cada ocasión un mensaje distinto y lleno de energía

#EspacioReservadoFelicidadY por cierto, ¿sabes qué es una Certificación Energética? Desde el pasado 1 de junio de 2013, las viviendas, locales comerciales u oficinas que se pongan en venta o en alquiler deben disponer de un Certificado de Eficiencia Energética, tanto si son de nueva construcción como si no lo son. De no ser así, los propietarios pueden ser multados con sanciones que van desde los 300 hasta los 6.000€, según el Real Decreto 235/2013. Pero estas multas no se limitan solamente a poseer o no dicho Certificado, sino que también se están abriendo expedientes por calificaciones que no se ajustaban a la realidad de la vivienda o por consumidores que no estaban conformes con el producto que habían contratado.

Este certificado asignará una etiqueta de eficiencia energética similar a la de los electrodomésticos, donde se valorará la eficacia del inmueble al consumir energía, con una calificación que fluctuará de la letra A a la G. Cuando se certifica un edificio de viviendas o una vivienda dentro de él, una de las cosas que se hace es comparar la demanda de energía y la emisión de CO2 derivada de dicha demanda, considerado que existen unas condiciones de confort dentro de ese edificio. El certificado sirve para que los propietarios conozcan el gasto energético que tienen y las posibles formas de reducirlo; mientras que a los inquilinos o compradores les sirve de referencia a la hora de realizar su elección.

+info aquí

Si tienes dudas, ¡consúltanos!

Esta mañana hemos realizado una visita de obra a primera hora. Pese a la predisposición y la planificación, en obra siempre aparecen inconvenientes de último momento, y para esto son necesarios varios ingredientes: paciencia, calma, supervisión, compresión, autoridad y mucha capacidad resolutiva.

Y pese a los inconvenientes, ¡nos encanta ir a la obra!

visita obra

Esta semana estamos realizando un Informe Técnico para una comunidad de vecinos de Jaén, con un problema común a otros edificios ejecutados con anterioridad al Código Técnico de la Edificación: malos olores debidos al mal dimensionamiento de la red de saneamiento y/o falta de ventilación de la misma. Esto se debe al fenómeno que se denomina SIFONAMIENTO, que consiste en el paso de aire y gases a través de los sifones que poseen los aparatos sanitarios. Dicho sifonamiento puede ser por ASPIRACIÓN, por COMPRESIÓN, AUTOSIFONAMIENTO o por EVAPORACIÓN. Hoy os explicamos los dos primeros:

Los aparatos sanitarios se pueden dividir en dos grandes grupos: aquellos que producen un pequeño caudal de agua durante un tiempo prolongado (lavabo, bidé, bañera, ducha, fregadero de cocina, pila de lavar, etc), y aquellos otros aparatos sanitarios que en su utilización producen un gran caudal de agua durante un tiempo corto, como inodoros, vertederos y placas turcas.

Cuando se produce una gran cantidad de descarga en una bajante mal dimensionada se forma un émbolo de agua que, junto con la falta de ventilación, produce una descompensación de presiones. Esto provoca en la cara superior un vacío y para compensarlo entra aire a través de los sifones, originándose el sifonamiento por ASPIRACIÓN. Simultáneamente, en la cara inferior, se produce una compresión del aire, de manera que el aire sale a través de los sifones de las plantas más bajas, originando el sifonamiento por COMPRESIÓN.

SifonamientoPara solucionar el sifonamiento por aspiración existen varias soluciones, entre ellas, dimensionar bien la bajante o la más común en edificios existentes, que es prolongar la bajante de saneamiento hasta la cubierta del edificio, dejando el extremo superior abierto para que por él entre el aire necesario para compensar el vacío que el desplazamiento del émbolo origina en la cara superior, evitando así que entren malos olores a las viviendas a través de los sifones. Este sistema de ventilación se conoce como sistema de ventilación primaria.

Para evitar sifonamiento por compresión, lo ideal sería instalar un sistema de ventilación secundaria.

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